建築設計

大規模修繕

マンション管理適正化法の制定に伴い、近年マンション大規模修繕に関する設計依頼が多くあります。このような維持・保全・改善についての管理組合のパートナーとして多くの経験と実績で培った技術力で建物の資産向上を意図したサポートを行います。

基本方針
・確実な建物躯体の保護による資産維持(不具合箇所の確実な解消)
・改修・改善による資産向上(美観、快適性の向上)
・時期改修工事までの維持・保全を視野にいれた改修提案
・大切な積み立て予算を配慮した適切な改修提案

大規模修繕

大規模修繕工事への取り組み

当社では28年前に、民間マンションの大規模改修工事の調査・設計・工事監理に携ってから現在まで多くの大規模修繕工事のコンサル業務に取り組んで参りました。マンション管理適正化法の制定により、近年では毎年5~7団地のコンサルを担当しています。

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コンサルとしての業務

管理組合が主体となるマンションの大規模修繕工事の主に技術的な部分のサポートを公平性、中立性、透明性を持った業務姿勢で行います。

業務内容

調査診断業務

建物の劣化状況の把握、改修時期の判定、改修部位の見極め等について調査報告を行うと共に、状況に応じて修繕工事費の概算をお示しいたします。

屋上劣化調査

屋上劣化調査

アンケート集計と調査診断報告書

アンケート集計と調査診断報告書

大規模修繕調査であるため、劣化原因の特定を正確に行う必要があります。その状況に応じて、工事の規模・仕様・工法等が設計段階で決定されます。また、工事予算との調整が不可欠となりますので、この段階で概算工事費を算出します。調査診断は、1次・2次診断を行い、1次診断では、建物全体を目視・打診で調査し、また各住戸アンケートを実施します。2次診断では、コンクリートの中性化、外壁仕上げ材の付着強度試験、バルコニー廻りの調査等、詳細調査を行います。設備の配管・機器についても、定期点検報告書をもとに、再度劣化調査を行います。

改修設計業務

調査により把握した劣化状況を踏まえ、改修部位の特定、改修工法の提案と実施、改善提案と検討を行い、設計図にまとめます。設計に基づき工事数量の積算、工事費内訳書を作成します。

改修設計図

改修設計図

工事積算内訳書

工事積算内訳書

調査・診断による結果に基づいて、改修の材料・工法・仕様を絞り込み工事業者へ発注するための仕様書と設計図を作成します。図面には業者の適正な価格競争を促すため、数量についても正確に把握し、形状・寸法・範囲についても明確に表現します。設計図は施工会社選定の際に比較検討が可能となる見積書とるためと、設計図書を整備することで、次のステップである工事監理と合わせ建物の改修履歴を残すことになり、今後の改修工事の基礎資料となります。仕様書・図面に基づき工事費内訳書を作成し、予算に応じた工事内容・予定工事費確定について調整及び提案を行います。

施工会社選定補助業務

設計書に基づき、工事を施工する会社を選定する作業の補助を行います。具体的には、見積依頼会社の選定、選定基準の提案、現場説明、見積比較、検討、選定のためのヒアリング出席などです。

見積比較表

見積比較表

施工会社比較表

施工会社比較表

①業者の選定
工事の規模に応じて、会社の規模・工事実績等一定の基準を設けて、公募(区分所有者の推薦を含む)をおこない実績・会社概要・経営事項等を書類で提出してもらい、その中から5,6社を選び、設計図書を渡して工事費の見積りの提出を受け、さらにその中から 2,3社を選びヒアリングを実施して、工事に対する取組み方・現場担当者の考え方等を聴き比べ、見積り金額の差も考慮して最終決定します。この流れのなかで管理組合に対する技術面(見積りの分析・ヒアリング時の確認と解説等)、運営面(スケジュール立案・居住者への説明等)のサポートを致します。
②価格の決定
劣化調査を基に仕様・工法・範囲・数量を明記した改修設計図を作成し、数量を拾い出して実勢価格・データ等により単価を決め、基準となる工事費を算出しておき、業者の見積りに過大・過少等、無理がないかを分析した上で決定します。
③契約の締結
工事期間・工事費支払条件・保証期間等を指示確認した上で、監理者として契約書に押印し、管理組合と業者の調印に立会います。

工事監理業務

劣化部の補修、下地調整など隠れてしまう施工箇所の段階ごとの入念な確認、検査、工程の管理、住生活の安全管理を含め、区分所有者の資産維持、向上に向けて責任ある工事監理を行います。

外壁下地調整状況確認

外壁下地調整状況確認

屋上防水下地状況確認

屋上防水下地状況確認

工事監理においては、居住者の安全と日常生活への負担を出来るだけ少なくするよう、管理組合の立場に立って工事をコントロールします。改修工事においては、目に見える仕上げ工事はもとより、目に見えない劣化部位の根本的な補修、下地の調整が必要となります。各工程毎の段階確認、検査を確実に行い工程を進めていく監理を行います。次期改修時までの建物性能の確保を主眼に、工事業者に品質管理の徹底を促すと共に工事上のトラブル、変更工事等にも迅速に対応します。
○工事中の確認・検査
使用材料の品質・性能が設計図の仕様に合っているかを照合確認します。仮設足場の範囲・既設建物等の保護養生・工事車輌の動線・居住者の安全確保・近隣への埃や騒音対策等の配慮がされているかを現場で確認します。足場設置後、コンクリートのひび割れや浮きなどを全数確認し、設計図の数量と比較照合して、劣化内容を数字に表して管理組合へ報告します。コンクリートのひび割れや浮き・鉄部の錆おとし等の補修方法を事前に確認・指示し、下地の処理工程毎に全数検査をおこない、手直し終了確認後でないと次の工程に入れないようにします。
○完成時の確認・検査
監理者により全数検査します。手直し終了後管理組合(居住者確認)を実施します。手直しが出た場合は直ちに是正させ、居住者による最終確認が終了した後でないと足場を解体させないようにします。塗装材料の総使用量を確認します。膜厚計や塗装面積から設計図通りの塗膜厚が確保されているかを確認します。
○竣工図書の納品
工事完了後、使用材料の品番やメーカーリスト・下地補修内容を図面や書類等に整理し、改修履歴として竣工図書に整理し記録を残します。

(竣工図書リスト)

  • 竣工図
  • 施工計画書・色彩計画書
  • 工事完了届け
  • 竣工引き渡し書
  • 工事担当者名簿
  • 各保証書
  • 協力業者及びメーカーリスト
  • 使用材料リスト
  • 検査記録
  • 施工図
  • 打ち合わせ記録
  • 実施工程表
  • 変更設計書(変更が出た場合)
  • 工事記録写真
  • 竣工写真
  • アフター点検体制(要領書)
  • 備品・予備品リスト
  • 工事監理報告書

長期修繕計画の見直し

大規模修繕工事に携ることによる実勢価格を素に、既存の長期修繕計画の計画修繕工事費を見直し、今後の管理組合の指標として整備します。

長期修繕工事費の概要

長期修繕工事費の概要

長期修繕計画案

長期修繕計画案

参考 「マンション管理について」標準管理規約・長期修繕計画など
参考 大規模修繕コンサル会社などの相談

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